Utilisation du sol, accessibilité et profil des ménages : effets sur le choix résidentiel et la valeur des propriétés

Utilisation du sol, accessibilité et profil des ménages : effets sur le choix résidentiel et la valeur des propriétés

Québec, critère de choix résidentiel, localisation résidentielle, marché résidentiel, structure spatiale

This thesis explores and develops various analytical methods in order to better understand residential choice and the implicit prices of single-family property markets. The area of study is Quebec City, whereas most of the work relies on single-family property transactions that occurred during the 1986-1987 and 1993-2001 periods. A phone survey held between 2000 and 2002 gave additional information on the choice criteria and household profiles of 800 of these actual property buyers. In a first chapter, the impact of the surrounding land use and vegetation is measured using hedonic modelling. Land-use data are extracted from both a mosaic of aerial photographs, and from a Landsat TM-5 image. Various measures of land use, at different spatial scales, are introduced within the hedonic models. More specifically, the heterogeneous impact of vegetation, depending on relative proximity to the Main Activity Centre, is shown. In a second chapter, motivations for moving and residential and neighbourhood choice criteria are analysed. A Correspondence Analysis underscores the links between choice criteria and the psychological and geographical theories of Place-Identity and perception spaces. Also, logistic regressions measure the odds of mentioning a criteria depending on the household profile and location. Previous tenure status, age, income, household structure and location are significantly related to various residential choice criteria. Finally, in a third chapter, the household-level data are introduced within the hedonic framework, using Casetti’s expansion method and Geographically Weighted Regressions. The heterogeneity of implicit prices is analysed regarding the buyer’s household profile. Not only does the marginal value of certain attributes vary regarding the buyer’s profile, but it appears that income and previous tenure status have a direct impact on property values. This thesis, through the development of new methods aiming at analysing residential markets and residential choices, contributes to further understanding the complex links between the socio-demographic dimension of households, their residential choice criteria, and the spatial structure of Quebec City.

Cette thèse explore et développe différentes méthodes d’analyse afin de mieux comprendre les choix des ménages en terme de localisation résidentielle et les impacts de certaines externalités sur la valeur des propriétés unifamiliales. Le territoire d’étude couvre la ville de Québec, tandis que l’essentiel des analyses repose sur l’analyse de transactions effectuées pendant les périodes 1986-1987 et 1993-2001. De plus, une enquête téléphonique réalisée entre 2000 et 2002 a permis d’obtenir des informations complémentaires sur les critères de choix et le profil socio-démographique de quelque 800 ménages acheteurs de propriétés unifamiliales à Québec. Dans un premier chapitre, l’impact de l’utilisation du sol et plus particulièrement de la végétation est analysée, en ayant recours à la modélisation hédonique. Les données d’utilisation du sol, extraites de photos aériennes et d’une image satellite, sont compilées au sein d’un système d’information géographique, et ce, à différentes échelles. L’impact de la végétation, variable selon la proximité au centre ville, est clairement démontré. Dans un deuxième chapitre, les motivations liées au déménagement et les critères de choix de la résidence et du quartier par les ménages acheteurs sont étudiés. Une analyse des correspondances souligne le lien entre les critères de choix exprimés et les théories cognitive et géographique de « place-identity » et d’espaces de perception. Aussi, des régressions logistiques mesurent la probabilité d’exprimer un critère en fonction du profil du ménage et de la localisation. Le fait d’avoir ou non été préalablement propriétaire, l’âge, le type de ménage, le revenu, le niveau d’éducation ainsi que la localisation sont des facteurs significativement liés à divers critères de choix. Enfin, dans un troisième et dernier chapitre, les données décrivant le ménage sont introduites dans deux types de modèles hédoniques, les uns ayant recours à l’expansion spatiale et les autres utilisant les « Geographically Weighted Regressions ». L’hétérogénéité des valeurs implicites est alors analysée en considérant le profil des ménages. Il apparaît non seulement que la valeur marginale de plusieurs attributs varie en fonction du ménage acheteur, mais que le revenu et le statut de l’acheteur (ancien vs. nouveau propriétaire) ont un impact direct sur le prix d’achat de la propriété. Cette thèse, s’appuyant sur des méthodes d’analyse des marchés résidentiels et ayant recours à divers outils d’analyse spatiale, parvient à établir des liens entre le statut socio-démographique des ménages, leurs critères de choix résidentiels, et la structure spatiale de la ville de Québec.

Kestens, Yan

Université Laval - Québec

2004

Thériault, Marius. Directeur de thèse

en

Thèse

http://www.theses.ulaval.ca/2004/21646/21646.html

http://lallier.msh-vdl.fr/theses/items/show/71

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